Kozina HK-55: Die letzte große Chance vor Triest – Wo Alpen · Adria und Rendite im Gleichklang pulsieren !

6240 Kozina

Beschreibung

14.758 m² baureifes Areal in sonniger Hanglage – direkt an der A1, nur 15 Min. nach Triest und 25 Min. zur Adria !


Das Projekt HK-55 ist planrechtlich abgesichert, OPPN-frei (Detail-Bebauungsplan nicht erforderlich), voll erschlossen und sofort bebaubar.
Für Bauträger mit Eigenleistung bietet es FZ 0,4 | bis 17 m | P+4 | 23.598 m² BGF 

Kozina 2025: < 2 % Leerstand | 80 % Vorverkauf im Nachbarprojekt | starker Pendlerboom IT/SI

Highlights & Potenziale

Das Areal umfasst 14.758 m² über acht Parzellen in Alleineigentum und liegt in bester Südhanglage mit Fernblick auf Karst und Alpen. Nach Abzug des 20 m breiten Grüngürtels zum Gleis bleiben 11.799 m² bebaubar – ideal für eine modulare Mehrfamilienhaus-Siedlung.

Fakt Wert Quelle
Gesamtfläche 14.758 m² (8 Parzellen, Eigentum) Lokacijska informacija / Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Bebaubare Fläche 11.799 m² (nach 20 m Grüngürtel) Lokacijska informacija / Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Baufuß (FZ 0,4) 4.719 m² Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Bruttogeschossfläche (BGF) 23.598 m² (P+4, 5 Etagen) Lokacijska informacija
Netto-Wohnfläche ca. 16.500 m² (70 % Ausnutzung) Lokacijska informacija
Einheiten 200–240 Wohnungen (45–95 m²) Projektschätzung laut OPN
Gebäudetypen 11100, 11210, 11220 (Mehrfamilienhäuser erlaubt) Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Höhe bis 17 m Odlok OPN Hrpelje-Kozina
OPPN (Detail-Bebauungsplan) nicht erforderlich → sofortiger Baubeginn Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Zufahrt Reška cesta, voll erschlossen Lokacijska informacija
Tiefgarage erlaubt (geomechanisch machbar) Lokacijska informacija / Priloga PIP

Flexibler Etappenbau möglich: 8 modulare Baukörper, stufenweise Realisierung

Architektur & Bauweise

Acht freistehende Mehrfamilienhäuser in Hanglage mit Südausrichtung und panoramischem Karstblick schaffen modernes Wohnen in naturnaher Umgebung.

  • P+4 (Erdgeschoss + 4 Obergeschosse)

  • Wohnflächen: 45–95 m² für flexible Grundrisse

  • Große Fensterfronten, private Gärten oder Dachterrassen pro Einheit

  • Tiefgarage pro Haus mit direkter, barrierefreier Erschließung

  • Massivbau in monolithischer Ziegelbauweise, hochgedämmte Fassade

  • Luft-Wärmepumpe, Photovoltaik-Vorbereitung, Glasfaser, barrierefrei

 

  • NORD ↑ Reška cesta (Zufahrt oben rechts)
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    │  [Tiefgaragenrampen 8×]                                      │
    │       ┌──────┐  ┌──────┐  ┌──────┐  ┌──────┐                 │
    │  G1   │  G1  │  │  G2  │  │  G3  │  │  G4  │  ← 5. OG (unten) │
    │       └──────┘  └──────┘  └──────┘  └──────┘   +8,2 m Hang    │
    │       [Hof 60×40 m]          [Hof]                           │
    │                                                              │
    │       ┌──────┐  ┌──────┐  ┌──────┐  ┌──────┐                 │
    │  G5   │  G5  │  │  G6  │  │  G7  │  │  G8  │  ← 5. OG (oben)  │
    │       └──────┘  └──────┘  └──────┘  └──────┘                 │
    │                                                              │
    │  20 m WALDGRÜNGÜRTEL (Kiefern) + LÄRMSCHUTZ                  │
    └──────────────────────────────────────────────────────────────┘
    SÜD ↓ Bahnlinie (unten)

  • Eine der Möglichkeiten, das gute ist das alle optionen offen sind!

Wirtschaftlichkeit – ROI-Beispiel (pro Haus)

Ein durchschnittliches Gebäude nutzt ca. 590 m² Baufuß und erreicht 2.950 m² BGF. Bei Eigenregie-Baukosten von 1.500 €/m² entsteht ein klar kalkulierbares Renditeobjekt:

Kennzahl Wert Quelle
Baufuß pro Haus ca. 590 m² Lokacijska informacija
BGF pro Haus 2.950 m² Projektschätzung
Baukosten (Eigenregie) 1.500 €/m² = 4,43 Mio € Marktvergleich Slowenien 2025
Verkaufspreis (2025) 3.300 €/m² Wfl = ca. 6,81 Mio € Markt Kozina 2025
Deckungsbeitrag +2,38 Mio € Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr
ROI (auf Baukosten) ~54 % Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr
Break-Even nach 3. Etage → cashflow-positiv ab Bauabschnitt 1 Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr

Worst-Case-Preisstrategie: 3.300 €/m² – marktbasiert & konservativ

Projekt < 55 m² > 55 m² Durchschnitt
HK-55 (uns) – – 3.300 €/m² (worst-case gerechnet)
Nachbarprojekt 3.980 €/m² 3.520 €/m² 3.750 €/m² (2025, 80 % verkauft)

Fazit: Unsere Kalkulation mit 3.300 €/m² liegt unter dem realisierten Nachbarpreis –
worst-case gedeckt, Upside-Potenzial +15–20 % bei Marktentwicklung.

Gesamtprojekt – Zahlenband

Das gesamte Vorhaben basiert auf geprüften Planunterlagen und aktuellen Marktdaten – hier die komprimierten Kennzahlen:

Kennzahl Wert Quelle
Grundstück 14.758 m² Lokacijska informacija (12.08.2025)
Bebaubar 11.799 m² Lokacijska informacija / Odlok OPN Hrpelje-Kozina + 20 m Grüngürtel
Baufuß 4.719 m² Odlok OPN Hrpelje-Kozina
BGF 23.598 m² Lokacijska informacija
Wohnfläche 16.519 m² Lokacijska informacija
Verkaufspreis 3.200–3.400 €/m² Markt Kozina 2025
Baukosten 1.500 €/m² Marktvergleich Slowenien 2025
Gesamt-Erlös ~54,5 Mio € Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr
Gesamt-Gewinn ~29 Mio € Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr

Standortvorteile

Kozina liegt strategisch im Alpen-Adria-Korridor – perfekte Anbindung, hohe Lebensqualität, starke Nachfrage:

  • A1-Auffahrt Kozina: 5 Min.

  • Triest: 15 Min. | Koper: 20 Min. | Ljubljana: < 1 Std.

  • Adria: 25 Min.

  • Leerstand: < 2 %

  • Nachbarprojekt (300 m): 80 % Vorverkauf

  • Pendlerachse SI/IT: wachsend

Investorenmodell & Exit

Das Areal kann gesplittet oder komplett erworben werden – mit Planung, Erschließung und Etappenrechten inklusive:

Option Anteil Fläche Kaufpreis Quelle
Option 1 34 % 5.004 m² 750.000 € Pooblastilo / Eigentümervereinbarung
Option 2 66 % 9.754 m² 1,46 Mio € Pooblastilo / Eigentümervereinbarung
Option 3 100 % 14.758 m² 2,21 Mio € Pooblastilo / Eigentümervereinbarung

Inkl. Planung, Erschließung, Etappenrechte

Exit-Strategien:

  • Blockverkauf an institutionelle Käufer

  • Einzelverkauf über TRISTAR (D-A-CH + CEE)

  • Miete & Halten (Cashflow ab Jahr 3)

  • Hinweis: Sämtliche weiterführenden Unterlagen, wie offizielle Planunterlagen in slowenischer Sprache (Lokacijska informacija, OPN-Auszüge, Odlok, PIP, Pooblastilo u. a.), werden nach schriftlicher Provisionssicherung und persönlicher Anfrage im Rahmen eines Gesprächs oder Telefontermins bereitgestellt

Fazit :

Kozina HK-55 ist ein durchkalkuliertes Bauträger-Projekt mit gesicherter Rendite.
Kein OPPN (Detail-Bebauungsplan) nötig – sofortige Umsetzung ohne Genehmigungsrisiko.
Wer effizient baut, erreicht nach dem 1. Haus den Break-even und ab der 4. Etage echten Gewinn.

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Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Zwischen Adria und Alpen – dort, wo Slowenien, Italien und Kroatien zusammentreffen – liegt Kozina, ein Standort mit seltener strategischer Qualität.
Nur 15 Minuten von Koper, 25 Minuten von Triest und 50 Minuten von Ljubljana entfernt, verbindet dieser Ort mediterranes Klima, europäische Infrastruktur und wirtschaftliche Dynamik.
Der sonnige Südwesthang bietet freien Blick auf Wälder und Karstlandschaft, während die Autobahn A1 direkt vor der Tür liegt – ideal für Pendler, Familien und Investoren.
Urban, grün und grenzenlos: Kozina ist mehr als ein Wohnstandort – es ist das Tor zwischen Mittel- und Südeuropa.
Hier trifft Lebensqualität auf Erreichbarkeit, Stabilität auf Wachstum – und das mitten im Alpen-Adria-Dreieck.

Lageplan