6 ANLEGER-APARTMENTS · 1210 WIEN-FLORIDSDORF · ERSTBEZUG
Sie kaufen rund 88.000 € unter der Bankbewertung pro Wohnung — verifiziert durch das unabhängige Wertgutachten der Volksbank. Anleger-Preis 5.150 €/m², Bankbewertung 6.387 €/m². Sechs schlüsselfertige Apartments im Erstbezug, voll vermietet an einen professionellen Apartment-Operator. Brutto-Mietrendite rund 4,4 % p.a., vertraglich gesichert. Modellhaft rund 7,4 % EK-Rendite p.a. über 25 Jahre — selbst im Worst-Case bei null Wertsteigerung noch rund 5,3 %. Die ersten zwei Wohnungen sichern sich den Bestpreis.
DAS PROJEKT
Das Projekt liegt im Wiener Norden, wenige Gehminuten vom Verkehrsknoten Am Spitz mit U6, S-Bahn, Tram und Bus. Floridsdorf ist Wiens dynamischer Aufholbezirk. Die Liegenschaft wurde 2025 hochwertig generalsaniert, laut Gutachten beträgt die Restnutzungsdauer 40 Jahre. Sechs Apartments stehen für den Erstbezug bereit — alle hofseitig mit Grünblick, alle mit Balkon. Top 2 verfügt zusätzlich über einen eigenen Garten von 36 m².
Die Apartments werden voll möbliert übergeben. Die Möblierung erfolgt als separates Inventar-Paket (16.000-23.000 € netto je nach Größe) und umfasst Designer-Küche mit Markengeräten, Premium-Möbel, Smart-Home-Steuerung sowie Bett- und Wäsche-Sets. Möblierung ist Voraussetzung für die Touristik-Vermietung und steuerlich getrennt mit 10 % AfA über 10 Jahre absetzbar.
Premium-Ausstattung: Fußbodenheizung in allen Räumen über Fernwärme Wien, 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung mit außenliegendem Sonnenschutz, Einzelraumregelung mit Thermostatventilen, neuer Aufzug bis ins Dachgeschoss, hochwertige Schalldämmung, Designer-Bäder und Markenküchen.
DIE GENEHMIGUNG
MA-37 Plan-Sichtvermerk vom 12.10.2023 für 6 gewerbliche Apartments — eine bauliche Genehmigungsgrundlage für gewerbliche Tagesvermietung, die in Wien zunehmend schwer zu bekommen ist.
DIE MIETE
Festmietzins 20,6 €/m²/Monat netto, vertraglich gesichert. Eine Verlängerung ist anwaltlich in Vorbereitung. Der Mietzins kommt voll beim Eigentümer an — Betriebskosten und Reparaturrücklage zahlt der Operator direkt an die Hausverwaltung. Die VPI-Wertsicherung ist vertraglich geregelt und greift jährlich automatisch.
Über 25 Jahre erzielen Sie rechnerisch eine Eigenkapital-Rendite von rund 7,4 % p.a. — und das bei nur 2 % Wertsteigerung, also weit unter dem historischen Wien-Niveau. Selbst im Worst-Case bei null Wertsteigerung trägt sich die Rechnung mit rund 5,3 % — allein durch Mieteinnahmen, Tilgung und Steuerhebel.
Diese Apartments sind Vermögensaufbau-Investments. Sie setzen Eigenkapital ein und besitzen nach 25 Jahren eine schuldenfreie Wohnung — ohne zusätzlich Geld nachschießen zu müssen. Ihr Vorteil liegt in Tilgung durch den Mieter, Steuerhebel und Wertsteigerung.
DIE STEUERLICHEN VORTEILE
Der Anleger-Preis ist ein Netto-Preis. Es kommen 20 % Umsatzsteuer rechnerisch dazu, die Sie sich vom Finanzamt als Vorsteuer-Erstattung zurückholen — Ihre effektive Belastung entspricht dem Netto-Preis. Dazu kommt der AfA-Hebel: 1,5 % Gebäude-Abschreibung jährlich plus 10 % Möbel-AfA über 10 Jahre.
Stille Reserven im Nutzwert: Balkone und Terrassen wurden nur zu 25 % gewichtet (statt der üblichen 50 %), der Eigengarten von Top 2 nur zu 10 %. Das sind versteckte Wert-Reserven, die beim späteren Wiederverkauf greifen.
VERFÜGBARE APARTMENTS
| Top |
Lage |
Fläche m² gew. |
Außenfläche |
Anleger-Netto |
| 1 |
HP |
38,08 |
2,13 m² Balkon |
196.112 € |
| 2 |
HP |
81,84 |
Balkon + Garten 36 m² |
421.476 € |
| 3 |
1. OG |
63,19 |
5,36 m² Balkon |
325.428 € |
| 4 |
1. OG |
78,58 |
8,38 m² Balkon |
404.687 € |
| 5 |
2. OG |
63,20 |
5,36 m² Balkon |
325.480 € |
| 6 |
2. OG |
78,91 |
8,38 m² Balkon |
406.387 € |
m² gew. = nach Nutzwertgutachten gewichtete Wohnfläche inkl. Außenflächen-Anteil
DIE GELEGENHEIT
Solche Einstiegspreise unter Bankbewertung entstehen nur in seltenen Konstellationen. Eine Apartment-Asset-Klasse mit MA-37 Plan-Sichtvermerk in dieser Lage und mit dieser Rendite ist im Wiener Markt die Ausnahme, nicht die Regel.
Die genannten Anleger-Netto-Preise sind Occasion-Preise. Sie sind die wirtschaftliche Schwelle, zu der diese Apartments freigegeben werden — und sie sind keine Verhandlungsmasse. Der Vorteil für Sie liegt in der Differenz zwischen Anleger-Preis und Bankbewertung, nicht in einem Preisnachlass darüber hinaus.
Das Detail-Exposé mit der Objektadresse wie auch das Lage-Exposé mit Standortanalyse Floridsdorf erhalten Sie nach Provisionssicherung.
Mieteinnahmen vertraglich gesichert bis 31.08.2029, Verlängerung anwaltlich in Vorbereitung. MA-37 Plan-Sichtvermerk vom 12.10.2023 für 10 gewerbliche Apartments. Modellhafte Berechnungen mit Annahmen: 25 % Eigenkapital, 3,75 % Zinsfix über 25 Jahre, VPI 2,5 % p.a., Spitzensteuersatz 50 %, Wertsteigerung 2 % p.a. konservativ. Tristar Immobilien = Makler + Finanzberater, kein Steuerberater. Berechnungen ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.
TOP 2 · HOCHPARTERRE · 3 ZIMMER + WOHNKÜCHE + BALKON + EIGENER GARTEN!
Das Highlight im Projekt — die einzige Wohnung mit eigenem Garten von 36 m². Großzügige 70 m² mit zwei separaten Schlafzimmern, abgegrenzter Wohnküche und 8,55 m² Süd-Ost-Balkon. Vermietet, ab Tag 1 mit Mieteinnahmen.
Die Wohnküche (24,89 m²) öffnet sich zum Balkon, zwei vollwertige Schlafzimmer (14,60 m² und 13,03 m²) lassen sich flexibel belegen — ideal für Familien, Paare mit Homeoffice oder die für Tagesvermietung sehr nachgefragte Drei- bis Vier-Personen-Belegung. Bad und WC sind getrennt — ein deutlicher Komfortgewinn bei mehreren Gästen.
Der eigene Garten von 36,12 m² liegt direkt vor der Wohnung — ein echtes Alleinstellungsmerkmal in der gewerblichen Tagesvermietung und ein starker Hebel für Top-Bewertungen.
Stille Reserve im Nutzwert: Der Balkon wurde nur mit 25 % (statt der üblichen 50 %) gewichtet, der eigene Garten sogar nur mit 10 % — versteckte Wert-Reserven, die beim späteren Wiederverkauf greifen.
Komplett möbliert übergeben: Designer-Küche mit Markengeräten, Premium-Möbel, Smart-Home-Steuerung, Bett- und Wäsche-Sets — alles abgestimmt auf das Touristik-Konzept des aktuellen Operators.
EINHEITS-DATEN
- Wohnfläche: 69,95 m²
- Wohnküche (abgegrenzt): 24,89 m²
- Zimmer 1: 14,60 m²
- Zimmer 2: 13,03 m²
- Bad: 6,65 m²
- WC (separat): 4,28 m²
- Vorraum + Diele + Abstellraum: 6,50 m²
- Balkon: 8,55 m² (Süd-Ost, Hofseite, Grünblick)
- Eigener Garten: 36,12 m²
- Keller: vorhanden
PREIS · ANLEGER-NETTO
- Wohnung netto: 421.476 €
- 20 % USt rechnerisch dazu — vom Finanzamt als Vorsteuer-Erstattung zurück
- Möblierung: 23.000 € netto (separates Inventar-Paket, 10 % AfA über 10 Jahre)
- Endverbraucher-Preis: auf Anfrage
WAS TOP 2 BESONDERS MACHT
- Die einzige Wohnung im Projekt mit eigenem Garten — 36 m² Sondernutzung
- 3-Zimmer-Aufteilung mit getrenntem Bad und WC — komfortabel für 3-4 Personen
- Süd-Ost-Balkon mit Grünblick zur ruhigen Hofseite
- Vermietet zum Festmietzins — Mieteinnahmen ab Tag 1, kein Leerstand
- MA-37 Plan-Sichtvermerk für Tagesvermietung — rechtlich knappes Asset
Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Top-Lage im Wiener Norden: nur wenige Gehminuten vom Verkehrsknoten Am Spitz. U6, S-Bahn, Tram und Bus direkt vor der Tür. Innenstadt in 15 Minuten, Flughafen in 25. Donauinsel und Alte Donau als grünes Wohnzimmer in der Nähe. Floridsdorf — Wiens dynamischer Aufholbezirk mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungs-Potenzial.
